Resolución MH-DGT-RES-0039-2025: lo que debes conocer sobre las declaraciones, retenciones y el uso del sistema TRIBU-CR
¿Sabías que, a partir del 6 de octubre de 2025, toda transferencia de bienes inmuebles en Costa Rica deberá declararse de forma digital y bajo nuevas reglas de retención tributaria?
La Dirección General de Tributación (DGT) del Ministerio de Hacienda publicó la Resolución N° MH-DGT-RES-0039-2025, una normativa que redefine cómo se deben declarar y pagar los impuestos asociados a la transmisión de bienes inmuebles, tanto para residentes como para no domiciliados.
Esta medida, además de fortalecer el control fiscal, marca un paso decisivo hacia la digitalización total de los procesos tributarios mediante el nuevo sistema TRIBU-CR.
La resolución tiene implicaciones directas para notarios, adquirentes, vendedores, inversionistas y profesionales del sector inmobiliario, ya que establece nuevos formularios, procedimientos, retenciones obligatorias y mecanismos de validación electrónica ante el Registro Nacional.
Contexto y alcance legal de la resolución
La Resolución MH-DGT-RES-0039-2025 se sustenta en el Código de Normas y Procedimientos Tributarios (Ley N°4755), que otorga a la Administración Tributaria la facultad de dictar normas generales para asegurar la correcta aplicación de las leyes fiscales.
La DGT fundamenta esta resolución en los artículos 99, 103 y 109 del Código Tributario, que le permiten verificar, dictar directrices y establecer mecanismos de control sobre las obligaciones tributarias, así como en la obligación general de toda persona —física o jurídica, pública o privada— de proporcionar información de relevancia fiscal derivada de sus relaciones económicas.
Asimismo, el documento se apoya en la Ley del Impuesto sobre la Renta (N°7092), la Ley del Impuesto sobre Traspasos de Bienes Inmuebles (N°6999) y la Ley para la Atracción de Inversionistas, Rentistas y Pensionados (N°9996), todas ellas articuladas en un marco de modernización tecnológica que responde al proyecto “Hacienda Digital para el Bicentenario”, financiado por el Banco Mundial a través de la Ley N°9922.
En conjunto, esta resolución busca uniformar la presentación de declaraciones tributarias, fortalecer la trazabilidad de los pagos asociados a bienes inmuebles y simplificar la validación entre las instituciones públicas involucradas.
Retención del impuesto sobre ganancias y pérdidas de capital en bienes inmuebles
Uno de los puntos más relevantes de la resolución es la creación de la retención del impuesto sobre ganancias y pérdidas de capital derivadas de la transmisión de bienes inmuebles.
Este impuesto aplica de manera diferenciada según el domicilio fiscal del transmitente:
🔹 Retención del 2% para domiciliados
De acuerdo con el Artículo 1 de la resolución, cuando el propietario del bien inmueble sea una persona física o jurídica domiciliada en Costa Rica, el adquirente del bien deberá practicar una retención del 2% sobre el valor de transmisión pactado.
Esta retención actúa como pago a cuenta del impuesto sobre ganancias y pérdidas de capital o del impuesto sobre utilidades, según corresponda. Es decir, el monto retenido podrá ser acreditado posteriormente por el contribuyente en su declaración autoliquidativa.
🔹 Retención del 2,5% para no domiciliados
Para los casos en que el transmitente sea un no domiciliado, el Artículo 2 dispone que se aplicará una retención del 2,5% sobre la contraprestación total acordada.
A diferencia del caso anterior, esta retención tiene carácter de impuesto único y definitivo, lo que implica que el no residente no deberá realizar una declaración adicional.
🔹 Agente de retención: el adquirente
El Artículo 3 establece que el adquirente del bien inmueble actuará como agente de retención, responsable de calcular, declarar y pagar el monto correspondiente ante la DGT.
Este cambio formaliza una práctica de control fiscal que busca asegurar el ingreso efectivo del tributo antes de que el Registro Nacional inscriba el traspaso.
🔹 Base imponible y exenciones
Según el Artículo 4, la base imponible de la retención será la contraprestación total acordada entre las partes, siempre que no sea inferior al valor determinado por el Manual de Valores Base Unitarios por Tipología Constructiva y las plataformas de valores de terrenos por zonas homogéneas de la DGT.
En caso de diferencia, prevalecerá el valor fiscal más alto salvo prueba en contrario.
La resolución también define los casos en los que no procede la retención:
- Transmisión de la vivienda habitual del contribuyente domiciliado.
- Donaciones, herencias y legados, tanto para el donante como para el perceptor.
- Aportaciones de bienes inmuebles en la constitución o aumento de capital de sociedades domiciliadas en Costa Rica.
Estas excepciones se alinean con los artículos 28 bis y 39 del Reglamento de la Ley de Impuesto sobre la Renta (Decreto N°43198-H).
Impuesto al Traspaso de Bienes Inmuebles
La resolución también introduce cambios en el Impuesto de Traspaso de Bienes Inmuebles, regulado por la Ley N°6999.
El Artículo 5 modifica el nombre del formulario D-120, que ahora se denomina “Impuesto al Traspaso de Bienes Inmuebles”, y deberá utilizarse tanto para traspasos directos como traspasos indirectos (por ejemplo, cesión de acciones que impliquen el cambio de control sobre un inmueble).
🔹 Tasa aplicable
La tarifa se mantiene en 1,5% sobre el valor mayor entre el precio consignado en la escritura y el valor fiscal registrado.
El pago deberá efectuarse en un solo entero dentro del mes siguiente a la firma de la escritura pública, conforme a los artículos 8 y 11 de la Ley N°6999 y el Decreto Ejecutivo N°21743-J-H.
🔹 Sujetos obligados
Tanto el transmitente como el adquirente son responsables del pago del impuesto por partes iguales.
El incumplimiento genera intereses conforme al Código Tributario y puede impedir la inscripción del traspaso ante el Registro Nacional.
🔹 Nuevo formulario digital
El formulario actualizado incorpora campos para:
- Datos del notario, escritura y finca.
- Identificación del transmitente y adquirente.
- Valor de la transacción, valor fiscal y base imponible.
- Casillas específicas para aplicar exoneraciones o reducciones según la normativa vigente.
Este formulario estará disponible exclusivamente en el sistema TRIBU-CR, y las declaraciones presentadas por otros medios no tendrán validez legal.
Exoneraciones y beneficios especiales
El Artículo 6 introduce un cambio importante en la estructura del formulario:
ahora se incluyen las casillas “Porcentaje de exoneración” y “Exoneración (monto exonerado)”, dentro del apartado de “Determinación del Impuesto de Traspaso”.
Estas casillas permitirán reflejar automáticamente los beneficios fiscales aplicables, ya sea por:
- Exenciones totales o parciales (50% o 100%) establecidas en los artículos 5 y 6 de la Ley N°6999.
- Reducción del 20% del impuesto prevista en el artículo 5 inciso d) de la Ley N°9996, aplicable a inversionistas, rentistas y pensionados que adquieran bienes inmuebles bajo dicho régimen.
El sistema calculará automáticamente el monto de la exoneración y ajustará el impuesto total a pagar.
🔹 Condiciones del beneficio del 20%
El beneficio del 20% de reducción en el impuesto de traspaso solo puede aplicarse si:
- La persona beneficiaria se encuentra amparada a la Ley 9996.
- Es titular registral del bien inmueble adquirido.
- El bien no se traspasa durante el período de vigencia del beneficio (en caso contrario, deberán pagarse los impuestos exentos).
Este régimen tiene una vigencia inicial de cinco años desde la entrada en vigor de la Ley 9996, y quienes se acojan dentro de ese plazo podrán mantener el beneficio por diez años adicionales.
Formularios y presentación de declaraciones
La resolución dispone que los siguientes formularios estarán habilitados solo a través de TRIBU-CR, el nuevo sistema integrado de gestión tributaria:
- Impuesto al Traspaso de Bienes Inmuebles (anexos 1 y 2).
- Retenciones de Ganancias de Capital – No Domiciliado (anexos 3 y 4).
El sistema validará automáticamente los datos, calculará las retenciones y aplicará las exoneraciones correspondientes.
Los contribuyentes deberán tener presente que:
- Las declaraciones presentadas en otro formato se considerarán no presentadas.
- Si se envían varias declaraciones, la última sustituye a las anteriores (rectificación automática).
- Las declaraciones presentadas constituyen juramento de veracidad, y los errores u omisiones están sujetos a las sanciones previstas en el Código Tributario.
Para personas con brecha digital —por razones de edad, ubicación geográfica, discapacidad o limitaciones económicas— la DGT ofrecerá asistencia presencial en sus oficinas para facilitar el uso de las herramientas tecnológicas.
Plazos de presentación y mecanismos de pago
El Artículo 9 establece los plazos específicos para cumplir con las obligaciones:
- Retenciones del Impuesto sobre Ganancias y Pérdidas de Capital:
deberán presentarse y pagarse dentro de los primeros 15 días naturales del mes siguiente al hecho generador.
- Impuesto al Traspaso de Bienes Inmuebles:
la declaración y el pago deben realizarse dentro del mes siguiente a la fecha de otorgamiento de la escritura.
🔹 Medios de pago autorizados
Según el Artículo 10, los pagos podrán efectuarse mediante:
- Interconexión bancaria (entidades recaudadoras autorizadas).
- Débito en tiempo real (DTR) desde cuentas con formato IBAN.
- Otros mecanismos electrónicos que habilite la Administración Tributaria.
El pago fuera del plazo generará intereses e infracciones administrativas conforme al artículo 57 del Código Tributario.
Verificación automática ante el Registro Nacional
Una de las innovaciones más importantes de esta resolución es la interconexión digital entre la Dirección General de Tributación y el Registro Nacional.
De acuerdo con el Artículo 11, la DGT pondrá a disposición del Registro un Web Service con información en tiempo real sobre el pago de los impuestos relacionados con cada traspaso.
Esto significa que no podrá inscribirse ningún bien inmueble si no se verifica previamente el pago completo del impuesto correspondiente.
El registrador, en su función de auxiliar tributario, deberá comprobar esta información antes de inscribir cualquier acto.
Responsabilidad y sanciones por incumplimiento
El Artículo 12 señala que si un contribuyente no presenta la declaración dentro de los plazos establecidos, será responsable exclusivo del incumplimiento, salvo que el retraso se deba a causas imputables a los sistemas de la Administración Tributaria.
Además, la responsabilidad se extiende solidariamente al resto de los contribuyentes cuando:
- No se acredite en la escritura pública el pago del impuesto de traspaso.
- No conste la retención del impuesto sobre ganancias de capital.
Estas omisiones pueden impedir la inscripción del bien y generar sanciones conforme al Código Tributario.
Derogatorias, entrada en vigencia y disposiciones transitorias
La resolución deroga la DGT-R-028-2013, que regulaba el uso del antiguo sistema EDDI-7 para declaraciones de impuestos sobre renta, ventas y traspasos.
El Transitorio Único establece que la retención del 2% para domiciliados entrará en aplicación una vez que los nuevos formularios estén disponibles en TRIBU-CR, lo cual será comunicado oficialmente mediante resolución complementaria.
Finalmente, el Artículo 14 determina que la resolución rige a partir del 6 de octubre de 2025, y su publicación en La Gaceta tiene carácter de notificación oficial.
TRIBU-CR: una nueva era de gestión tributaria digital
La implementación del sistema TRIBU-CR es uno de los pilares de esta resolución.
Se trata de una plataforma integral de gestión tributaria, desarrollada bajo el proyecto “Hacienda Digital para el Bicentenario”, que busca unificar todos los procesos de declaración, autoliquidación y pago de impuestos administrados por la DGT.
Entre sus principales objetivos destacan:
- Centralizar la presentación de declaraciones y formularios.
- Reducir los tiempos de trámite y el uso de plataformas anteriores.
- Aumentar la trazabilidad y transparencia fiscal.
- Fortalecer la fiscalización mediante información en línea.
Con esta modernización, Costa Rica se alinea con los estándares internacionales de gobierno digital y gestión tributaria electrónica, facilitando la interoperabilidad entre instituciones como el Registro Nacional, el Banco Central y el Ministerio de Hacienda.
Implicaciones prácticas para contribuyentes y profesionales
Para contribuyentes individuales, esta resolución implica:
- Actualizar sus procesos de declaración y pago a través de TRIBU-CR.
- Estar atentos a la habilitación de los formularios digitales.
- Cumplir con los nuevos plazos para evitar sanciones.
Para notarios públicos, las implicaciones son particularmente relevantes:
- Deberán verificar el pago de los impuestos antes de autorizar e inscribir escrituras.
- Deberán incluir en la escritura la constancia del pago o retención correspondiente.
Para inversionistas extranjeros y rentistas, la resolución reafirma la aplicación de los beneficios de la Ley 9996, incentivando la adquisición formal y transparente de bienes en el país.
Hacia una tributación más eficiente y transparente
La Resolución MH-DGT-RES-0039-2025 representa un cambio estructural en la gestión tributaria inmobiliaria costarricense.
Su alcance combina tres elementos esenciales:
- Control fiscal reforzado mediante retenciones automáticas.
- Simplificación de procesos gracias a la digitalización integral de formularios.
- Mayor seguridad jurídica a través de la validación directa entre Hacienda y el Registro Nacional.
A partir de octubre de 2025, cualquier operación de traspaso de bienes inmuebles (ya sea entre nacionales o extranjeros) deberá cumplir estas nuevas reglas, asegurando que ninguna transacción quede fuera del registro tributario digital del país.
En resumen:
- Se crea una retención del 2% para residentes y del 2,5% para no residentes por la venta de bienes inmuebles.
- Se actualiza el Formulario D-120, ahora denominado “Impuesto al Traspaso de Bienes Inmuebles”.
- Se habilitan nuevos formularios digitales para autoliquidación en TRIBU-CR.
- Se incorpora una reducción del 20% en el impuesto de traspaso para inversionistas, rentistas y pensionados (Ley 9996).
- El Registro Nacional no inscribirá traspasos si no se acredita el pago del impuesto correspondiente.
- La resolución entró en vigor el 6 de octubre de 2025.
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